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時間︰2020-06-03 11:44:54 來(lai)源(yuan)︰經濟參考報

當(dang)前(qian),國內(na)房地產行業dao) zhong)度(du)不斷提升,房企優勝(sheng)劣汰趨勢正(zheng)在加(jia)速。數(shu)據顯示,2019年330家房企破產,百強房企整體業dao)ㄒ參從忻饗蘊嶸=衲輳 魈ti)隊房企門檻進一步jiao)嶸  婺7科罄┤莘嘔海 xin)增千億房企數(shu)明顯下降,近4年來(lai)房企整體的目標完成(cheng)率水平(ping)也逐年降低。

房企兩極(ji)分化現象加(jia)劇

1月13日下午,世茂集團(tuan)與(yu)福晟集團(tuan)聯(lian)合宣布,世茂集團(tuan)收購福晟集團(tuan)的87個項目,成(cheng)為(wei)2020年首個大型收並購事(shi)件,甚至被(bei)稱為(wei)“世紀(ji)大並購”。在業內(na)看來(lai),房地產行業正(zheng)由高速發(fa)展時期進入橫盤期,加(jia)之2019年融資(zi)監管政(zheng)策收zhan)簦 zhong)多(duo)房企所面臨的生存壓力史無前(qian)例。

隨著行業dao) zhong)度(du)的不斷提升,行業頭部格(ge)局不斷穩固(gu),2019年房企TOP30門檻值已超(chao)千億。與(yu)此同時bao)  gei)中(zhong)小企業的機(ji)會卻越來(lai)越少,並且地產行業的容錯度(du)降低。針對世茂集團(tuan)收購福晟集團(tuan)事(shi)件,億翰(han)智(zhi)庫(ku)相(xiang)關分析人士指出︰“本次交易的被(bei)收購方福晟集團(tuan),曾經也是(shi)穩健(jian)經營的典範,但在瞬(shun)息萬變(bian)的行情之下,連續踏空zhan)謐啵 jia)上應(ying)對失(shi)當(dang),最(zui)終釀下今日的苦(ku)果。”

行業整體規模增速也在顯著放緩,百強房企規模增長“失(shi)速”。2019年12月,房企進一步加(jia)大供貨力度(du)和營銷力度(du),以沖刺年終業dao)  僨糠科筧ㄒ嫦勱鴝罨繁仍齔8.3%至9903.4億元,創全年單月規模新(xin)高。然而,多(duo)家市場機(ji)構統計(ji)顯示,真實(shi)情況並不如企業業dao)ㄔ鏊俜從車媚敲蠢止guan),企業實(shi)dao)嗜? 硐制氈椴患霸yu)期。權益口徑下,百強房企2019年全年累計(ji)銷售金額同比增長6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與(yu)此同時bao)019年全年,數(shu)百家房地產企業宣告破產的消(xiao)息進一步引發(fa)市場關注。中(zhong)國指數(shu)研究院的統計(ji)顯示,截至2019年11月,在人民(min)法院公告網,以“房地產+破產文書”為(wei)關鍵字(zi)可檢(jian)索(suo)出來(lai)400多(duo)條破產文書,以企業為(wei)單位來(lai)看的話(hua),剔除部分重復(fu)企業dao)胺欠康夭笠擔 布ji)330家房企發(fa)布了破產相(xiang)關文書。

中(zhong)指院相(xiang)關分析人士指出,發(fa)布ji)撇氖櫚姆康夭笠抵zhu)要分布jia)誄?怯yu)珠三角城(cheng)市群,上述兩個區域佔總數(shu)量的43%。中(zhong)指院分析人士認(ren)為(wei),“一方面,熱點城(cheng)市及城(cheng)市群,吸引了大量房地產開發(fa)企業進入,區域競爭(zheng)激烈,地方小微房企生存更(geng)加(jia)艱難;另一方面,長三角及珠三角投資(zi)及借貸熱度(du)高,借貸糾紛(fen)以及公司注銷破產更(geng)加(jia)頻繁。”

融資(zi)困境(jing)疊加(jia)企業經營壓力

“對破產企業進行核實(shi)後(hou),我們發(fa)現房企大多(duo)為(wei)當(dang)地開發(fa)企業,很多(duo)糾紛(fen)為(wei)破產和解以及再次啟(qi)動(dong),相(xiang)比小企業而言,部分規模相(xiang)對較大的房企,因戰(zhan)略定位、多(duo)元擴張、項目銷售等問(wen)題,資(zi)金鏈也出現了問(wen)題。”中(zhong)指院方面表示。

根據中(zhong)指院對企業深陷困境(jing)原因分析研究,房企面臨破產主(zhu)要有兩方面原因︰一方面,企業自(zi)身管理制度(du)落後(hou)、運營效率較低、產品缺乏競爭(zheng)力、布局單一,在市場火熱的上行期階(jie)段(duan),企業的銷售業dao) kuai)速增長,掩(yan)蓋(gai)自(zi)身“內(na)功”先天(tian)不足的缺陷。同時bao) 婺; 捕雲笠底zi)身管理提出更(geng)高的要求,企業並沒(mei)有及時優化應(ying)對挑(tao)戰(zhan)jian)R壞┤諧】肫ping)穩或下行期,企業的競爭(zheng)力短板就會凸(tu)顯出來(lai),銷售去化以及融資(zi)等問(wen)題將形成(cheng)較大壓力。

另一方面,部分房企前(qian)期的業dao)  齔?偈蠱笠底zi)信心急劇擴張,在業務發(fa)展方面速度(du)過快(kuai),激進的多(duo)元化拓展拖累了企業的發(fa)展速度(du)。

“作(zuo)為(wei)一個資(zi)金密集型行業,房地產開發(fa)需要大量資(zi)金支持,一旦運轉(zhuan)中(zhong)的環節出現資(zi)金問(wen)題,多(duo)米(mi)諾效應(ying)被(bei)觸發(fa),將迅速蔓延,導(dao)致房企經營困頓(dun)甚至倒閉破產。”中(zhong)指院方面分析指出,2019年,信用評級較高的大型房企資(zi)金優勢更(geng)加(jia)明顯,而部分zhong)︵頭科笞zi)金承(cheng)壓,短期資(zi)金風險顯著增加(jia)。“房企仍需要從經營上做好地產主(zhu)業,優化債務結構,降低杠桿比例,平(ping)穩發(fa)展才能(neng)持久經營。”

在政(zheng)策調(diao)控較緊的當(dang)下,尤(you)其(qi)是(shi)融資(zi)端shun)歡鮮戰(zhan)簦 謐zi)成(cheng)本水漲船高,現金流(liu)更(geng)是(shi)重中(zhong)之重。億翰(han)智(zhi)庫(ku)方面也認(ren)為(wei),“收並購浪潮來(lai)襲,也體現出當(dang)下地產行業之艱難。對于進入發(fa)展困境(jing)的房企而言,或多(duo)或少都jia)凶zi)身的原因。”

2019年,全國範duan)?duo)個城(cheng)市取消(xiao)或放寬了落戶限制。業內(na)預(yu)計(ji),至少未來(lai)2-3年城(cheng)鎮化速度(du)仍能(neng)保(bao)持,基(ji)本置業需求仍在,住宅開發(fa)仍有增長空間。億翰(han)方面認(ren)為(wei),房地產企業在精進主(zhu)業的基(ji)礎上,可結合本身基(ji)因和資(zi)源(yuan)情況,適度(du)投du)氬糠值夭xiang)關的多(duo)元化業務作(zuo)為(wei)長期戰(zhan)略,但一定要注意多(duo)元化的投du)胍慘 袷shou)聚焦原則,同時平(ping)衡好主(zhu)業與(yu)其(qi)他業務的結構關系。

2020年房企規模預(yu)計(ji)穩中(zhong)有升

近幾年,房企紛(fen)紛(fen)涉足長租公寓(yu)、養老地產、文旅地產相(xiang)關領(ling)域,也有房企進軍新(xin)能(neng)源(yuan)汽(qi)車、機(ji)器(qi)人制造、汽(qi)車零部件制造等非地產領(ling)域。上述中(zhong)指院方面分析人士表示,“房企要對自(zi)身的財力、物力、人力有著系統規劃,促進業務及品牌的協同發(fa)展,形成(cheng)系統運營合力,否(fu)則新(xin)涉足業務不僅短期難見效益,主(zhu)業的發(fa)展也會受到拖累。”

行業人士指出,受市場下行和調(diao)控不放松(song)影響,我國房地產企業正(zheng)在面臨費用率提升、負債率升高、短期償債能(neng)力下滑的困境(jing),尤(you)其(qi)中(zhong)小型房企,仍將面臨一定的盈(ying)利和資(zi)金壓力。

未來(lai),在融資(zi)監管全方位趨緊的情況下,行業分化將會持zhong)jia)劇。業內(na)普遍認(ren)為(wei),雖然目前(qian)房地產市場整體去化壓力尚存,但行業將保(bao)持長期平(ping)穩發(fa)展的市場環境(jing)已趨于明朗(lang)。預(yu)計(ji)2020年企業整體規模將維(wei)持穩中(zhong)有升的增長態勢。行業競爭(zheng)加(jia)劇下,百強房企內(na)部的分化格(ge)局也將進一步持zhong)/p>

在市場去化承(cheng)壓的背景下,企業的發(fa)展重心逐漸由“增量角逐”轉(zhuan)向“提質增效”bao) 蠢lai)業dao) 婺5腦齔?荒neng)簡單依賴于供貨量的加(jia)大,企業戰(zhan)略布局、組織(zhi)管控、品牌ping)ㄉshe)等綜合實(shi)力的提升將是(shi)房企未來(lai)工作(zuo)的重中(zhong)之重。

“尤(you)其(qi)是(shi)中(zhong)小型房企布局相(xiang)對集中(zhong),很難平(ping)衡區域風險。因此,適度(du)降低杠桿比例,放緩增長節奏,能(neng)夠(gou)有效規避現金流(liu)風險。”億翰(han)智(zhi)庫(ku)方面指出,當(dang)下房地產行業的競爭(zheng)格(ge)局與(yu)以往(wang)大有不同,合作(zuo)是(shi)當(dang)下房企生存和競爭(zheng)的主(zhu)要形wen)劍 獻zuo)的本質是(shi)優勢ping)換(huan)唬 獻zuo)的目的是(shi)完善自(zi)我的資(zi)源(yuan)矩陣(zhen)。

編輯(ji)︰郭夢涵

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